부동산에 대한 의문들

의식주 인간의 기본권이라던데

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제품을 사고 문제가 생기면 당연히 항의한다. 식당에서 밥을 먹다가도 음식이 이상하면 항의를 하거나 다신 안 간다. 그런데 집, 공간이라는 건 문제가 생겨도 건물주인 눈치보며 이야기를 해야 하고, 전세나 월세를 올릴까봐 전전긍긍한다. 공간에서는 갑을 관계가 너무나 확실하다. 왜 일까?

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권리금으로 인한 피해사례는 내가 목격한 것만 해도 수 없다. 하다 못해 길거리 포장마차에까지 권리금이 붙어서 그 돈이 전재산인 사람들은 목숨걸고 지킬 수 밖에 없는 상황이다. 법적보호대상이 아니나 공공연히 거래되고 있는 권리금에 대한 문제는 수 없이 되풀이 되어도 아무 제도가 마련되지 않는다. 왜 일까?

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건물이 허술해서 전기세와 가스비가 많이 나와도 건물이 부실해서 발생하는 비용조차 세입자에게 다 전가한다. 건물주는 건물의 위치와 면적으로 돈을 받기 때문에 겉보기에 그럴듯해보이고 면적만 넓히면 된다. 그래서 에너지낭비가 심한, 단열 잘 안되는 건물들은 계속 생산되고 있다.

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꼭 서울이 아니어도 도시에 살면서 높은 곳에 올라가 보면 엄청난 밀도의 건물들이 빽빽하다. “저 많은 건물 중에 내 집은 한 칸도 없구나.” 많은 사람들이 한 번쯤 속삭였을 법.

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사진제목 : 단체사진찍기

한국의 주택보급률은 100%가 넘었고,  서울의 주택보급률은 93%  가 넘는다. 집 없는 사람은 평균으로 치자면 10명중 1명도 안 되는 수준이다. 전체로 보면 집이 남는다. 그런데 집 없는 사람은 40%가 넘는다.  소수의 사람들이 다수를 소유하고 있기 때문이다.

어느 개인이 소유한 집이 1083채란다. 만약 그 사람이 죽으면 상속세로 500여 채는 국가 소유가 되야한다. 그런데 국가가 운영하는 공공임대주택은 계속 턱없이 모자라다. 그들은 세금을 제대로 안 내거나 정부가 일을 이상하게 하고 있거나 둘중 하나잖아.

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그냥 단순히 이야기하면 건물주는 상대적 강자이고 세입자는 상대적 약자이다. 정책조차 강자위주로 되어있으니 약자는 계속 약해지고 강자는 계속 강해진다. 대기업이 무너지면 나라가 흔들린다는 개념처럼 건물주들이 무너지면 경제가 흔들린다는 것. 이런거 아직도 계속 써먹고 있다. 부동산상한제는 왜 안 하는 거지. 집세를 올리더라도 갑자기 확 올리는 일은 없애줄 수 있는 거 아닌가?

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식당이나 가게에서 머무는 시간이 1~2시간이라면, 집이나 상가등의 임대는 1~2년이다. 크게 보면 공간이라는 것도 불특정 다수가 돈을 주고 사용하는 상품, 공공공간이 될 수도 있다. 우리들이 사용할 공간이다. 소비자보호센터 같은 임대자보호센터 역할도 있어야 되는 것 아닌가?

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소유자와 사용자의 차이 :

공간이 만들어지면 처음부터 알맞기는 힘들다. 공간에 맞춰 나를 적응시키는 것도 필요하지만, 불편한 공간을 개조해나갈 수도 있어야 한다. 또 사용자는 공간의 좋은 점과 나쁜 점을 처음부터 알기 힘들다. 살면서 하나씩 알게 되고 개선해나간다. 그러면서 건물이 계속 변한다.

문제는 사용자가 건물 주인이 아닐 때다. 임대건물을 소유한 사람은 직접 사용하지 않으면 그 공간에 대해 잘 모른다. 사용자는 잘 알지만 이 건물이 내 재산이 아니므로 함부로 건드릴 수 없고, 남의 재산에 돈 들여가며 개조하고 싶지도 않고, 집주인을 설득해서 개조해나가는 것도 번거롭고, 불편한 점을 이야기하더라도 집주인은 사용자만큼 체감하지 못 한다. 이런거 저런거 다 따지니 건물이 변하지 않는다. 공간에 맞춰 살게 된다.

사용자의 목소리가  좀 더 커지면, 뭔가 달라지지 않을까?

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[스크랩]주택

봄철 전세잔혹사…“전월세 상한제로 악순환 끊어야” 2013.02.19 한겨레

김남근 참여연대 부집행위원장은 “벼랑끝에 몰리는 임차인 보호를 위해 소액보증금 우선 변제 범위를 확대하고, 임차인의 계약갱신 청구권과 전월셋값 상한제 도입이 이뤄져야 한다”고 강조했다. 계약갱신 청구권은 재건축 등 특별한 사정이 없는 경우 임차인이 희망하면 현재 2년인 계약기간을 한 차례 연장할 수 있는 제도다.

 

대출 받아 집 사서 임대 놓았더니..집주인 ‘눈물’2013-02-25 파이낸셜뉴스

부동산업계에 따르면 저금리로 인해 전세에서 월세나 반전세로 전환이 가속화되는 가운데 월세연체로 인해 스트레스를 받는 임대인들이 이어지고 있다. 월세로 노후생활을 하는 노인들이나 대출금을 상환해야 하는 집주인들 “보증금을 낮게 책정할수록 불량 세입자를 만날 가능성이 높기 마련”

통상 월세계약 해지는 월세가 2개월분 이상이 밀렸을 때 가능하다. 그러나 2개월이 지났다고 해서 강제로 임대인 마음대로 건물을 비워 버릴 수도 없다. 임대료 납입을 촉구하고 미납 시 계약을 해지하겠다는 내용증명을 2회 발송 한 후에 그래도 납입하지 않으면 명도소송에 들어가야 한다. 그러나 보통 명도까지 3~6개월이 소요된다. 또 주의해야 할 것은 명도 소송 전에는 점유 이전 금지 가처분을 해야 소송 중 점유자가 바뀌더라도 명도 소송의 효력이 있다는 것.

 

[스크랩]권리금

명성, 위치, 단골 등 ‘자릿세’로 시작… 한국의 특수한 권리금 관행 2013-02-22 경향신문

조금이라도 좋은 자리를 얻기 위해 ‘임차인이 임대인에게 얹어주던 웃돈’이 권리금이 됐다.
전문가들은 권리금을 지역권리금(바닥권리금), 시설권리금, 영업권리금으로 구분한다. 지역권리금은 임대하게 되는 부동산의 위치, 상권 등을 토대로 형성되는 권리금이다. 시설권리금은 인테리어 비용, 비품·집기 등을 의미하며 영업권리금은 고객, 명성 등 무형적 가치를 대상으로 한다.

“과거 일본 경제가 어려웠던 때 권리금을 수수한 사례가 있긴 하지만 법적으로 권리금을 수수하면 안된다는 규정을 명확히 하고 예외적으로만 인정하면서 단기간 존재하다 현재는 거의 사라졌다”

영국은 ‘단골고객들이 지속적으로 영업장을 찾아오거나 영업하는 회사의 이름을 믿고 계속 거래할 것이라는 가능성에 따라 지급하는 돈’이라는 뜻의 영업권(Goodwill)을 인정하고 있다.

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[늪에 빠진 중소상인·<6>] 자영업자들의 ‘은밀한 덫’, 권리금 빚 늘어나도 가게도 못 팔고…2012-08-08 프레시안

바닥권리금은 유동인구가 많고 입지 조건이 좋은 점포를 넘겨주는 대가로 치르는 금액이다. 권리금 구성 요소 중 가장 중요하며 금액상으로도 가장 큰 부분을 차지한다. “시설권리금이나 영업권리금은 그다지 중요하게 치지 않는다” 억 단위 돈이 오가는 권리금이지만 정작 책정 기준, 즉 바닥권리금 기준은 상당히 애매하다.

결국, 점포를 파는 업주나 부동산 중개업자에 의해 정해지는 게 권리금이다. 점포를 거래할 때, M&A 식으로 점포 가치를 산정해 거래 액수를 결정하는 외국과는 비교되는 부분이다. 게다가 권리금 거래가 법으로 규정지어지지 않기 때문에 업계 관행으로 은밀하게 거래되고 있다. 이런 관행은 자영업자들에게 불리하게 작용하고 있다.

대기업에 내몰리는 자영업자 : 대부분 대기업이 홍보나 시장조사 목적으로 안테나 매장 운영을 위해 막대한 임대료를 제시하며 들어오는 추세라 기존 세입자들은 쫓겨나는 상황에 부닥쳐있다는 것. 홍대 리치몬드제과점도 이와 비슷한 예다.

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권리금이 뭐길래… 홍대 주차장길 2~4평 점포도 최소 1억  2013-02-22 경향신문

서교동 365번지,“가건물 라인의 코딱지만 해 보이는 옷가게들도 권리금이 1억원이 넘지만 보증금 2000만~4000만원에, 월세 200만~300만원대 정도”

“주차장길의 권리금이 비싸지니까 우리처럼 안쪽에 있는 조그만 가게들도 피해를 본다”

장사가 안돼도 권리금을 받고 나가기 위해 건물주가 무리하게 임대료를 올려도 끌려다닐 수밖에 없다 “그렇다고권리금을 없애면 풍선효과처럼 임차료가 높아지고 또 상가 세입자는 힘들어질 것”

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‘권리금의 나라’… 홍대 상권 ‘한국만의 관행’ 실체 분석 2013-02-22 경향신문

법무부가 2009년 발표한 ‘상가점포의 권리금에 관한 연구’ 보고서의 설문조사 결과를 보면 상가 세입자 936명 중 권리금을 반환받지 못한 경우는 67.3%에 달했다. ‘권리금을 반환받지 못한’ 이유에 대해서는 ‘건물주가 인정하지 않아서’라는 응답이 63.6%로 가장 많았다.

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‘원생’ 1명에 400만원, 포차는 600만원… 권리금 ‘폭탄 돌리기’ 2013-02-22 경향신문

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전문가들 “권리금 양성화 하거나 보상의 법적 근거 마련하는게 현실적인 해결책” 2013-02-22 경향신문

김영두·위계찬 충남대 법학전문대학원 교수는 논문 ‘상가 점포의 권리금에 관한 연구’에서 “권리금을 지역권리금, 영업권리금, 시설권리금 등으로 분류해 법적 개입 방법의 정도를 정해야 한다”고 말했다.

박상현 영산대 부동산금융학과 교수도 논문 ‘상가 권리금의 보상가 평가’에서 “입지에 따른 (지역)권리금은 토지보상법상의 보상 대상으로 특정돼야 한다”며 “상가 임차권과 함께 거래되는 영업권도 평가방법을 토지보상법에 규정해야 한다”고 지적했다.

이성영 토지정의시민연대 정책팀장은 “수익으로 권리금을 상쇄하려면 임차기간을 최소 7~10년은 보장해야 한다”고 말했다. 그는 “권리금 양성화가 문제 해결의 방법”이라며 “권리금을 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 분류했을 때 바닥권리금은 불로소득이라 국가가 환수해야 하지만 영업권리금과 시설권리금은 상인들의 노력 결과이므로 보상하는 방안이 필요하다”고 말했다.

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